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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：888 萬
參考單價：36.72 萬/坪
地址：台南市東區自由路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：24.18 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.36 坪
附屬建物面積：1.82 坪
土地面積：17.84 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：德高國小崇明國中
鄰近公園：文中公園文心公園文良公園
生活機能：崇義黃昏市場
附近交通：台南火車站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	位於台南東區核心地帶，鄰近火車站與崇義黃昏市場，生活機能極為完善。擁有學校資源優勢，緊鄰德高國小及崇明國中，適合重視學區的家庭。透天厝型態具備土地持分，相對於公寓具有較高的資產價值潛質。三面採光設計，通風與採光條件通常較佳，居住空間感較明亮。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡高達 44 年，屬高齡住宅，外觀及內部管線老化問題需納入評估。總坪數僅 24.18 坪卻規劃有 4 房，各房間面寬可能較窄，居住舒適度受限。無附帶停車位，在台南市區生活可能帶來停車困擾與額外成本。單價約 36.72 萬/坪，對於高齡建築而言，需考量維修基金及整修成本。
機會 (Opportunities)	土地價值位於東區核心，若未來有都更或重建機會，投資報酬率可能提高。買方擁有自主規劃空間，可依據個人喜好進行內部裝修或格局調整。學區優勢明確，對於子女就學的剛性需求者而言，具備長期持有價值。
威脅 (Threats)	銀行對高齡透天貸款條件可能較嚴苛（如貸款成數降低或年限縮短）。建築安全風險，老舊建築可能存在結構、漏水或電力負荷不足之隱患。房產流動性風險，未來轉手時需面對同區次新產品的競爭壓力。裝修預算超支，高齡房屋常伴隨 unforeseen costs（不可預見成本），如地基補強。

2. 物件評論

購買建議：適合對「地段與學區」有強烈需求，且備有足夠翻新預算的買方。

此物件最大的亮點在於其地理位置與土地價值。台南東區自由路段位於核心生活圈，加上鄰近優質學校，對於重視通勤便利性及子女教育的家庭而言，具有很高的居住便利性與學區保障。此外，作為透天厝，購買即等於持有土地與建物，資產持有性質較為穩定。

然而，屋齡 44 年是不容忽視的挑戰。這意味著您可能需要預留一筆可观的裝修基金（包含管線更新、外牆防水、結構安全評估等）。另外，24 坪規劃 4 房雖適合多人口居住，但單間空間會顯得緊湊，若家中有長者或對隱私空間要求高者，需親自確認格局動線是否滿意。加上無停車位也是市區生活的一大隱憂，若您有購車需求，需額外尋找停車方案。

總結： 如果您能接受老舊房屋的修繕成本，且預算允許在裝修上投入，這是一個以較合理單價持有東區核心土地的優質機會；但若追求低維護成本與現代化居住舒適度，此物件可能非首選。

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